相続登記とは？相続登記の内容や相続人調査の必要性について解説

人が亡くなったとき、やらなければならない手続きのひとつが“相続登記”です。遺言書がなければ基本的に「法定相続人」を相続人として相続登記を進めていくことになります。

 

ただ、人生のうちに“相続”をすることは頻繁にあるわけではなく、実際に相続登記に直面したとき、「相続登記とはそもそもどんな意味なのか」「やらなくても大丈夫なのか」といった疑問や不安はありますよね。なんとなく相続登記をやらずに長く放置し、トラブルになっているケースは結構多いです。しかし、2024年4月からは相続登記も義務化。その前に「相続登記とは何か」についておさえておきましょう。

 

相続登記が義務化される前に「相続登記」について知ろう

そもそも相続登記とはどういったものなのでしょうか。

相続登記とは

土地や建物などの不動産は「所有者が誰なのか」という情報が国によって管理されています。不動産を持っていた人が亡くなったときは、「相続によって誰が新しい所有者となったか」を手続きしなければなりません。それが相続登記です。

 

相続登記の必要性とは？

これまでは、相続登記をいつまでにやるべきといった期限は明確に定まっていなかったため、長い間放置している人もいました。そんな話を聞くと、「では、やらなくてもいいのでは…？」と思ってしまいますよね。

 

でも、相続登記は必要です。

 

相続登記を先延ばしにしているうち、相続人のひとりが死亡することがあります。すると、今度はその人の相続分に対して相続が発生。つまり、ひとつの不動産に複数の相続が起こり、関係者が何人もいるうえ、所有者がはっきりしていない曖昧な状態です。

 

いざ、相続登記をしようとしたら、「十数人も相続人がいた」「見ず知らずの人が相続に関わっていた」という可能性があります。人数が多いだけでも大変なのに、面識のない人が関わっていると連絡を取り合うだけでも一苦労ですよね。

 

「相続人が1～2人しかいない」「相続人同士がいつでも話し合いできる関係性」という状況のときに相続登記をしておいた方が手間取らずに済みます。

 

来春から相続登記は義務化される

2024年4月からは相続登記は義務化されることになりました。

 

相続登記が行われないまま所有者がはっきりしておらず、売却も解体もできない空き家が全国的に増加中です。適切に管理が行われていないばかりか、なかには著しく老朽化し、倒壊リスクのある空き家もあり社会問題になっています。そんな背景から、義務化の運びとなりました。

 

義務化は2024年4月からですが、それ以前の相続に関しても対象です。つまり、これまで相続登記をやらずに放置していた不動産があれば、相続登記の手続きを進めていかなければなりません。

 

 

遺言書がなければ、法定相続人が相続をする

遺言書がない場合は、法定相続人が相続します。

 

相続人には、配偶者（常に相続人）や子供、親、祖父母、兄弟姉妹などの優先順位があり、相続のケースによって「誰が相続人か」も変わってきます。

 

「被相続人が亡くなった日」「法定相続人が亡くなった日」によっても異なりますが、法定相続人が死亡している場合、その配偶者や子供などが相続人になることもあります。

 

 

相続登記にはどんな種類がある？

次に、相続登記の種類についてです。

 

1.「遺言」による相続

遺言書があれば、その通りに相続するのが原則です。

 

遺言書のなかでも「自筆証書遺言（亡くなった人の自筆）」の場合、偽造防止のために裁判所の検認手続き後の開封となります。

 

遺言書を見つけると、何が書いてあるか気になっていち早く開封したいもの。でも、勝手に開封した後に、他の相続人に偽造や隠匿を疑われるのも心外。争いの種にしたくありませんよね。不安なときは、専門家に相談することをおすすめします。

 

2.遺産分割協議で行う相続

遺言書がない場合に行える相続の方法のひとつが「遺産分割協議」です。

 

遺産分割協議というと難しい感じがしますよね。要は「誰が相続するかを相続人みんなで話し合って決めよう」というものです。

 

通常、法定相続人となる人には法で決められた“法定相続分”がありますが、全員で話し合いがまとまりさえすれば自由な分け方ができます。

 

たとえば「長男が全部相続する」「配偶者と長男が1/2ずつ」なども可能です。話し合いの結果、みんなが納得したことを示すため、実印や署名の提出により登記を進めていきます。

 

3.法定相続分で相続登記をする

遺言書がない場合に行える相続の方法には「法定相続分による相続登記」があります。法で定められた相続分で分配し、不動産を共有する方法です。

 

法定相続人が増えると「遺産分割協議が進まずに相続登記ができない」というケースがありますが、法定相続分で共有するなら遺産分割協議は不要です。

 

誰か1人の申し出でも相続登記が完了します。しかし、現実的には相続人が多いほど、全員での共有は避けるべきです。

 

今後、売却したくなっても、共有名義の不動産は誰か1人が反対すると売れません。しかも、共有している間、「固定資産税や管理費用は誰が払うのか」という問題も出てくるでしょう。

 

 

相続人調査はやるべき？

相続に直面すると、「家族間のことだから調査なんてしなくても…」と思う人も多いかもしれません。しかし、亡くなった人の出生までたどって戸籍調査すると想定外の人が相続人となっているケースもあるので相続人調査は必要です。

 

相続人調査をしっかりとやっておきたいのは下記のケースです。

• 被相続人（亡くなった人）に子供がいないケース
• 再婚を繰り返している人が亡くなったケース
• 相続登記をしないまま長く放置したケース

 

特に、子供がいない人が亡くなると、兄弟やその配偶者、子供までに法定相続人が広がっているケースが多々あります。

 

また、数十年間も相続登記を放置しているケースも同様です。法定相続人が高齢化して遺産分割協議が難航することもあります。相続登記をやるべき状況なのに、誰も先立ってやろうとしない…。そのうち、さらなる相続が発生すると悪循環ですよね。

 

相続登記は、まずは相続人調査を初めに行うことが大事です。とはいえ、相続人が多数に広がっているケースは自力で戸籍収集をするのは時間も手間もかかって大変です。相続登記の手続きも含めて、相続人調査を専門家に相談するとスムーズに進みます。

 

 

まずは不動産の所有者を調べてみる

相続登記を進めるときの第一歩が「不動産の所有者を調べること」です。法務局にて、不動産登記事項証明書を取得しましょう。

 

昔は、登記情報が記載された紙がバインダーにまとまり「登記簿謄本」とも呼ばれていましたが、今ではコンピューター化によって情報が整理されて「不動産登記事項証明書」といわれています。

 

登記事項証明書はオンラインで請求して郵送で受け取ることもできますが、「書き方がわからない」という方も多いでしょう。法務局に出向くと備え付けの申請書があり、書き方を対面で聞きながら申請できるので安心です。

 

不動産登記事項証明書を取得した方がいい理由は、現在の所有者をしっかりと確認するためです。

 

所不動産登記事項証明書を取得することで、「思っていた名義人ではなかった」「現状と登記事項に齟齬がある」といった事実が表出することもあります。

以下に2つの事例をご紹介します。

 

こちらのケースの場合、相続登記の手続きを進めるにあたって、父の兄弟や、その子供まで関係している可能性が大きいです。相続登記されていないうちにその相続人が死亡し、新しい相続が開始されてしまっています。今後は、叔父や叔母、いとことも話し合うことになり、とても複雑ですね。

 

こちらのケースの場合、相続登記のほか、「滅失登記」の手続きも必要です。

 

本来、建物が解体などにより無くなった場合、“滅失登記”の手続きにより登記情報を閉鎖しなければなりません。しかし、昔ながらの土地では、この滅失登記をやらずに新しい家を建てていたケースもあるのです。

ちなみに、登記事項証明書は「表題部」と「権利部」に分けて表記されます。

• 表題部：土地や建物の所在や面積等の記載をしている部分
• 権利部：所有者が誰か、どのように変更されてきたかなどの記載をした部分

 

滅失登記は表題部に関するもので依頼先は「土地家屋調査士」です。一方、相続登記は権利に関するものなので「司法書士」に依頼することになります。

 

 

まとめ

今回は、相続登記とはどういったものか、相続登記を行うまえに知っておきたいポイントをお伝えしました。

 

みなさん、“相続”という言葉は知っていても、いざ自分の身に降りかかると、わからないことが多いですよね。

 

相続人が血縁関係の家族だけで済めばいいですが、長期間にわたって相続登記を放置していたケースでは見知らぬ人も相続人となっているケースがあります。

 

2024年4月からは相続登記は義務化されるので、相続登記しなければならない不動産があれば、早めに手続きをすることが大事です。相続人調査や必要書類の集め方、手続きなど、相続は難しいことが多いため、専門家を頼って確実に進めていくことをおすすめします。

 

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